Termitas en Edificios y Departamentos: Quién se Hace Cargo y Cómo se Controlan

Un vecino encuentra aserrín bajo el guardapolvo, otro ve “hormigas con alas” saliendo de una grieta en primavera, y la pregunta llega a la administración: ¿esto lo arregla cada dueño o el edificio? Esta guía es para administradores, comités, inmobiliarias y constructoras: señales, dónde atacan, quién paga según la Ley 21.442, la garantía del primer vendedor y cómo se controlan.

Qué termita ataca los edificios en Chile

En Chile hay varias especies de termitas, pero la que preocupa en edificaciones es la termita subterránea, Reticulitermes flavipes. Según las recomendaciones técnicas del MINVU (2018), fue detectada en 1986 y desde entonces se ha expandido rápido. Su colonia está en el subsuelo, no en la madera que daña: sube a buscar celulosa y vuelve al suelo, protegida por túneles de barro.

Un edificio de hormigón no está a salvo: el MINVU aclara que también se encuentran en edificaciones de hormigón y albañilería, donde comen muebles, revestimientos y papeles.

Zonas con termita subterránea: lo que dice el MINVU

El manual del MINVU señala que desde 2017 se estima que todas las comunas de la Región Metropolitana tienen al menos un foco en algún sector: no la comuna entera, pero sí ciertos lotes o manzanas. En la Región de Valparaíso se ha reportado en sectores de Valparaíso, Zapallar, La Ligua, Papudo, Puchuncaví, Quintero, Quillota, Limache, Villa Alemana, Quilpué, Casablanca y Los Andes; en O’Higgins, en Rancagua; y en el Maule, en Curicó.

Señales de termitas en un edificio

El daño es silencioso: las obreras vacían la madera por dentro y la superficie se ve sana hasta que cede. Las señales que describe el MINVU son:

• Túneles o galerías de barro en muros, pilares, zócalos o pasadas de cañerías, típicos de la termita subterránea.
• Madera que suena hueca o se hunde al presionarla: guardapolvos, marcos de puertas y ventanas, muebles de cocina, baño y clóset, piso flotante y parquet.
• Insectos con alas que salen en grupo en época cálida; el manual del MINVU ubica la aparición de los alados entre septiembre y octubre. Muchas veces se confunden con un “mosquerío” u hormigas voladoras.
• Montículos de fecas parecidos al aserrín o arena fina: señal de termita de madera seca o húmeda, que se trata distinto.

Dónde atacan las termitas en un edificio

La termita subterránea entra desde el terreno. El cuadernillo del MINVU explica que puede pasar por rendijas de 1 a 2 milímetros en la unión del radier con los muros, por cañerías de gas o agua, desagües, ductos de alcantarillado, ventilación y tuberías eléctricas, y avanzar por el interior de muros y tabiques. En un edificio, los puntos que se revisan primero son:

• Primer piso, subterráneos y bodegas, sobre todo donde hay cajas, muebles o madera guardada.
• Pasadas de ductos y cañerías entre pisos, salas técnicas, salas de basura y shafts.
• Áreas verdes y jardineras pegadas a la fachada, con riego y humedad constante.
• Madera en contacto con el suelo: tocones, pérgolas, cercos, juegos infantiles, postes y restos enterrados.

Filtraciones, humedad y shafts con residuos acumulados conviene corregirlos junto con el control; revisa también la limpieza de shaft de basura.

Quién paga: bien común o unidad privada (Ley 21.442)

La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria responde la pregunta que más discusión genera en asambleas. Su artículo 2 define como bienes de dominio común, entre otros, “terrenos, cimientos, fachadas, cierres perimetrales, muros exteriores y soportantes, elementos estructurales de la edificación, techumbres”, además de circulaciones, dependencias de servicio y espacios de uso común.

• Daño en bienes comunes: su arreglo es un gasto común ordinario de reparación (art. 2 N°9). Cada copropietario contribuye en proporción a su derecho en los bienes comunes, salvo que el reglamento de copropiedad fije otra forma (art. 6).
• Daño dentro de una unidad: cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad (art. 3), así que muebles, pisos y terminaciones interiores corresponden, en principio, a su dueño. Revisa lo que diga el reglamento de copropiedad del edificio.
• El administrador debe cuidar los bienes comunes y ejecutar actos de conservación, incluidos los urgentes, sin esperar el acuerdo de la asamblea y con ratificación posterior (art. 20).
• El fondo común de reserva cubre gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos, y su uso lo autoriza el comité de administración (art. 39).

La clave técnica: la colonia está en el terreno, que es bien común. Aunque el daño se vea en un departamento, el origen está en el suelo o en elementos comunes, así que lo eficaz es tratar el edificio como gasto común y que cada dueño repare después lo interior de su unidad.

Edificios nuevos: garantía del primer vendedor y postventa

El artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones hace responsable al propietario primer vendedor de todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de la construcción, sin perjuicio de que repita contra los profesionales o constructores responsables. Los plazos para reclamar son:

1. 10 años para fallas que afecten la estructura soportante.
2. 5 años para elementos constructivos o instalaciones, y para los casos no mencionados expresamente.
3. 3 años para terminaciones o acabados.

Los dos primeros se cuentan desde la recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales; el de terminaciones, desde la inscripción a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Ojo: la presencia de termitas no es automáticamente un defecto de construcción. Lo que puede configurarlo es, por ejemplo, haber usado madera estructural no durable sin preservar. El artículo 5.6.8 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones exige que el pino insigne, el álamo, el olivillo y la tepa usados en elementos estructurales estén preservados según la norma NCh 819. El MINVU también pide no enterrar desechos de madera durante ni después de la obra.

Para la administración, lo práctico es documentar: fotos, fechas, informe técnico con los focos y el tipo de termita. Para la inmobiliaria o constructora, la prevención parte en la obra; revisa el control de plagas en instalaciones de faena.

Cómo se controlan las termitas en un edificio

El manual del MINVU insiste en un punto: como la colonia está en el suelo y suele afectar varias construcciones, tratar una sola estructura no resulta, porque las termitas vuelven. Recomienda un manejo por grupos de edificaciones, manzanas o sectores. En un condominio, eso significa tratar el conjunto. El trabajo sigue estos pasos:

1. Inspección del edificio completo: unidades que reclamaron, pisos bajos, subterráneos, bodegas, salas técnicas, pasadas de ductos y áreas verdes, con medición de humedad.
2. Identificación del tipo de termita y mapa de focos, porque la subterránea y la de madera seca se tratan distinto.
3. Estaciones de cebo en el perímetro y en áreas verdes. El cebo actúa lento a propósito para que las obreras lo lleven a toda la colonia; según el MINVU, la eliminación toma entre 6 y 12 meses.
4. Inyección en puntos críticos de ingreso, como uniones de radier y muro o pasadas de cañerías, para frenar la actividad mientras actúan los cebos.
5. Tratamiento de la madera afectada y retiro de madera en contacto con el suelo.
6. Corrección de humedad: filtraciones, riego pegado a muros, ventilación de subterráneos.
7. Monitoreo periódico de las estaciones e informe para la administración y la asamblea.

Al cierre, el respaldo para la comunidad, la inmobiliaria o un eventual reclamo es el informe técnico y el certificado de control de plagas de cada servicio.

Cómo lo trabajamos en Neoplagas

Para edificios y condominios partimos con una visita técnica en 48 horas: inspeccionamos el edificio completo, identificamos la especie y entregamos un informe con los focos y el plan de tratamiento, que sirve para presentarlo en asamblea. El control de la termita subterránea lo hacemos con cebos IGR, inyección en puntos críticos y monitoreo mensual, con certificado de cada visita. El detalle está en el servicio de control de termitas. Si además necesitas el control de plagas habitual de la comunidad, revisa el control de plagas para comunidades y condominios; para inmobiliarias y constructoras, los planes de control de plagas para empresas.

Fuentes

• Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley 21.442 que aprueba nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (2022), arts. 2, 3, 6, 20 y 39. bcn.cl/leychile.
• Ministerio de Vivienda y Urbanismo, D.F.L. 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 18. bcn.cl/leychile.
• Ministerio de Vivienda y Urbanismo, D.S. 47, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, art. 5.6.8. bcn.cl/leychile.
• MINVU, División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional (Ditec), “Recomendaciones para la prevención y control de ataques de termitas en edificaciones”, versión oficial 2018.
• MINVU, “Cómo prevenir y enfrentar daños provocados por termitas en edificaciones” (cuadernillo, diciembre 2017).

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Preguntas frecuentes

¿Quién paga el control de termitas en un edificio o condominio?

Cimientos, muros soportantes, estructura, techumbre y áreas comunes son bienes de dominio común (Ley 21.442, art. 2): su reparación es gasto común, que cada copropietario paga en proporción a su derecho, salvo que el reglamento diga otra cosa (art. 6). Lo interior de cada departamento corresponde a su dueño.

¿Sirve tratar solo mi departamento?

Contra la termita subterránea, por lo general no: la colonia vive en el suelo y puede alcanzar varias unidades y edificios. El manual del MINVU recomienda tratarla por grupos de edificaciones, manzanas o sectores, porque al tratar una sola estructura las termitas vuelven a aparecer.

¿La inmobiliaria responde si aparecen termitas en un edificio nuevo?

Responde si el daño proviene de una falla o defecto de la construcción (LGUC, art. 18): 10 años para estructura soportante, 5 para elementos constructivos e instalaciones y 3 para terminaciones. La plaga por sí sola no es un defecto; hay que mostrar la falla con un informe técnico, por ejemplo madera estructural sin preservar.

¿En qué comunas hay termita subterránea?

Según el MINVU (2018), todas las comunas de la Región Metropolitana tienen al menos un foco en algún sector, y hay reportes en varias comunas de la Región de Valparaíso, en Rancagua y en Curicó.

¿La termita puede llegar a un departamento en un piso alto?

Puede: el MINVU advierte que avanza por cañerías, ductos y el interior de muros y tabiques. Igual el origen está en el suelo, por eso la inspección parte en pisos bajos, subterráneos y áreas verdes aunque el aviso venga de arriba.

¿Cuánto demora en hacer efecto un control con cebos?

El manual del MINVU indica que con cebos la eliminación de la colonia ocurre entre los 6 y 12 meses, según el cebo, el tamaño de la colonia y la cantidad de estaciones. Por eso va siempre con monitoreo periódico.